Op de valreep van het beroerde jaar 2011 trachtte Rutte nog net even de vastgoedwereld een hart onder de riem te steken. Tenminste, zo zou je verwachten. Bemoedigende woorden verhuld in een kerstboodschap waaruit moed en hoop geput kunnen worden voor het volgend jaar. Helaas was het tegendeel waar. De vastgoedaap kwam uit de mouw! Want wat is het plan? De corporaties worden verplicht minstens 75% van hun woningen te koop aan te bieden aan hun zittende huurders! Huurders van corporatiewoningen krijgen het recht om tegen de marktprijs hun woning te kopen. Het kooprecht geldt wel voor huurders die minstens een jaar een woning huren bij een corporatie. Vraag is dan natuurlijk “welke impact heeft dit op de woningmarkt?”

De woningmarkt kende in 2011 een bewogen jaar. Het afgelopen jaar stond o.a. in het teken van strengere financieringseisen voor het verkrijgen van een hypotheek en een beperking voor corporaties om woningen aan klanten met een jaarinkomen boven de €33.614,-- te verhuren. Tegelijkertijd is de crisis waarmee we te maken hebben verre van opgelost, is het consumentenvertrouwen na een kleine opleving weer ingezakt, gaan er geruchten rond dat de aftrek van de hypotheekrente wordt afgeschaft en wordt dit laatste weer krampachtig door Team Rutte tegengesproken. Als klap op de vuurpijl heeft de overheid een stimuleringsregeling in het leven geroepen om de overdrachtsbelasting tijdelijk af te schaffen en besloten de nationale hypotheekgarantie voor een jaar te verlengen voor het bedrag van €350.000,--. Het resultaat van dit alles is ons inmiddels duidelijk. De woningmarkt zit nagenoeg helemaal vast!

Nog nooit stonden er zo veel woningen te koop en zo lang. Meer dan 200.000 woningen worden er momenteel aangeboden. Deze woningen staan gemiddeld 22 maanden te koop! Kopers krijgen geen hypotheken meer. De weinigen die daar wel voor in aanmerkingen komen krijgen een beduidend lagere hypotheek. Woningeigenaren willen eerst hun bestaande woningen verkocht hebben voordat ze in een nieuw avontuur stappen, en terecht. Veel potentiële kopers verkiezen momenteel een huurwoning voor een koopwoning. Ten tijde van een crisis is dit een natuurlijk verschijnsel. Mensen kiezen voor meer zekerheid en flexibiliteit. En hoewel veel potentiële kopers de financiële middelen misschien wel hebben, krijgen ze gewoonweg geen hypotheek. Het deel van de woningmarkt dat nog wel loopt is voor een belangrijk deel het lage segment. Veel plannen worden momenteel voor de zogenaamde starters ontwikkeld, het lage goedkope segment. En juist dit deel van de markt dreigt nu ook op slot gegooid te worden.

De overheid bood de corporaties al de mogelijkheid een deel van hun woningbezit te verkopen. De corporaties werden zelf in staat gesteld een deel van hun bezit aan hun zittende huurders te verkopen. Hiervoor werden echter eerst strategische plannen opgesteld, waarbij de te verkopen woningen werden aangemerkt. In veel gevallen betrof het hier oude voorraad die werd verkocht. Ook werden de corporaties de mogelijkheid geboden om hun woningen met een extra korting aan te bieden. Hier is een veel gevallen gebruik van gemaakt. De afzet van nieuwe en particuliere (vaak meergezins-) woningen in deze gemeenten heeft in diezelfde periode echter zwaar geleden onder deze grootschalige uitverkoop. Op deze momenten was duidelijk sprake van een verstoorde balans, waarbij de private sector aan het kortste eind trok. Onbekend is overigens hoe deze nieuwe woningeigenaren zich in de toekomst staande gaan houden. Zeker gezien het feit dat er de aankomende jaren zeker geen sprake zal zijn van een aanzienlijke overwinst door de waardestijging waarop men gehoopt had.

Met deze nieuwe regel van Team Rutte, waarbij de corporaties minimaal 75% van hun bezit tegen marktwaarde moeten aanbieden aan hun zittende huurders, wordt de woningenmarkt onnodig extra onder druk gezet. Hoewel het niet in de verwachting ligt dat en masse nu heel veel woningen van de corporaties verkocht gaan worden is het aanbod van woningen met dit voorstel aanzienlijk gestegen. Gezien het grote aanbod dat wij momenteel al hebben, het feit dat dit aanbod al moeilijk te verkopen is, en de toevoeging van het extra grote aanbod van de corporaties komt deze regeling de koopmarkt niet ten goede. Zeker het goedkope segment niet, omdat de te verkopen woningen zich naar alle waarschijnlijkheid voor een belangrijk deel in dit segment bevinden. De allerbeste oplossing zou een integraal plan zijn om de gehele woningmarkt te hervormen. Dat betekent o.a. dat de aftrek van de hypotheekrente ter discussie gesteld zal moeten worden. Gezien het regeerakkoord en de positie van onze gedoogpartij is dit momenteel onbespreekbaar. Mijns inziens ligt het dan nu eerder voor de hand om juist het scheefwonen aan te pakken.

De corporatiewoningen zijn bestemd voor mensen met een jaarinkomen van maximaal €33.614,- bruto. Hier moet in de basis niets aan gewijzigd worden vind ik. Echter is gebleken dat een deel van de bewoners van deze woningen de afgelopen jaren een aanzienlijke carrière en daarmee ook een groei in hun inkomen hebben doorgemaakt. Deze doelgroep zou bij een nieuwe toetsing van de huisvestingscriteria niet meer in aanmerking komen voor een dergelijke sociale huurwoning. Het gaat natuurlijk te ver om te stellen dat deze doelgroep maar uit de woning gezet moet worden. Wat wel kan is dat er een gezonde balans wordt gecreëerd. Deze kan bijvoorbeeld gerealiseerd worden door de doelgroep waarover het gaat in een aantal fasen een “marktconforme” huurprijs te laten betalen aan de corporatie. Of misschien beter, een huurprijs gekoppeld aan het inkomen. Huurder kan vervolgens zelf de afweging maken om deze huurprijs te betalen of te verhuizen. Verhuizen kan naar een andere huurwoning, echter wel in het geliberaliseerde segment, of naar een koopwoning. Er zijn gemeenten waarin verschillende corporaties nog een groot aantal niet verkochte woningen ter beschikking hebben! In de huidige situatie komt een huurwoning overigens maar 1 maal in de 13 jaar vrij dus een kleine stimulans is hier best op zijn plek. Hoewel de koopoptie interessant klinkt ligt het in deze crisis eerder voor de hand dat het huursegment verder zal opbloeien. In tijden van crisis is dit nog helemaal niet zo’n gekke gedachte vind ik. Tegelijkertijd blijft het lage koopsegment ongemoeid. Hierdoor blijven kansen behouden om nieuwe producten toe te voegen in dit segment. Helaas heeft men met deze nieuwe regel van de regering deze kans voorbij laten gaan, tenminste voor nu. Met de nodige nadelige consequenties in 2012 tot gevolg.

Team Rutte heeft een jaar nagedacht over een aanvalsplan om de vastgoedmarkt weer een impuls te geven. Het resultaat van al het harde nadenken heeft geleid tot een plan dat zeer nadelig is voor de vastgoedmarkt. Pappen en nathouden is momenteel het beleid. Ingrijpende hervormingsplannen van de woningmarkt blijven helaas uit. Het jaar duurt gelukkig nog maar een paar dagen. Vanaf 1 januari geldt vast weer “nieuwe ronde, nieuwe kansen.” En misschien komt het als we lang genoeg wachten in 2012 allemaal weer helemaal Vast Goed Mark(t)!